La rédaction du bail d'habitation

Un bail d'habitation est un contrat écrit par lequel un propriétaire (le bailleur) met à disposition d'un locataire (le preneur) un logement à usage d'habitation principale, moyennant le paiement d'un loyer.

Sa rédaction doit être particulièrement rigoureuse afin d'éviter tout litige ultérieur.

Ce bail est soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs ainsi qu'au droit commun des contrats édicté par le Code civil. Un contrat-type est proposé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale mais il ne contient que les clauses essentielles. Les parties sont libres de prévoir d'autres clauses ne portant pas atteinte aux règles impératives.

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Le bail d'habitation doit obligatoirement comporter certaines clauses notamment sur l'identité des parties, la surface habitable, la durée du bail et sa prise d'effet, le montant des charges et du loyer ainsi que ses modalités de paiement et les règles de révision, le montant du dépôt de garantie, les conditions d'entretien et de réparations du logement, et enfin, les modalités de renouvellement ou de résiliation du contrat.

D'autres obligations ont été ajoutées en 2014 (loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2024) relatives aux loyers et aux travaux.

Le bail d'habitation doit également comporter une annexe permettant d'améliorer l'information du locataire. À l'origine cette annexe n'était composée que d'un état des lieux et d'un éventuel règlement de copropriété mais désormais elle doit contenir en plus un dossier de diagnostic technique (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 3-3) et une notice d'information (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 3).

S'agissant des obligations principales des parties, le bailleur s'engage à délivrer le logement en bon état d'usage et d'entretien, et à assurer la jouissance paisible des lieux, et le preneur s'engage à payer le loyer et les charges aux échéances convenues, à entretenir le logement et à effectuer les réparations locatives.

Le preneur peut sous-louer le logement, sous réserve de l'accord du bailleur. En cas de manquement grave de l'une des parties, l'autre peut demander la résiliation judiciaire du bail. La fin du bail d'habitation oblige le preneur à restituer le logement dans son état d'origine.