La rédaction du bail commercial

La rédaction d'un bail est une composante fondamentale de la gestion immobilière. Le contrat de bail définit les termes et conditions sous lesquels les immeubles sont loués et jouent un rôle crucial dans la protection des droits des bailleurs et des locataires. L'utilisation d'une solution comme Lexis Poly permet d'optimiser et de sécuriser ce processus.

Un bail commercial est un contrat écrit par lequel un propriétaire (le bailleur) met à disposition d'un locataire (le preneur) des locaux à usage professionnel, commercial ou artisanal, moyennant le paiement d'un loyer.

Sa rédaction doit être particulièrement rigoureuse afin d'éviter tout litige ultérieur.

Il définit les droits et obligations des deux parties, notamment la durée du bail, le montant du loyer et des charges, les conditions d'entretien et de réparations des locaux, ainsi que les modalités de renouvellement ou de résiliation du contrat.

Le bail commercial est régi par un cadre juridique strict visant à protéger les intérêts des deux parties (C. com., art. L. 145-1 et suiv. et R. 145-1 et suiv.).

Dispositions impératives :

- l'obligation de réaliser un état des lieux d'entrée et de sortie (C. com., art. L. 145-5),

- la durée du bail qui ne peut être inférieure à 9 ans (C. com., art. L. 145-4),

- le droit au renouvellement du locataire (C. com., L. 145-15),

- la durée du bail renouvelé de 9 ans (C. com., art. L. 145-12),

- la fixation du loyer (C. com., art. L. 145-33 à L. 145-40),

- la révision du loyer (C. com., art. L. 145-38 et L. 142-39),

- l'application de l'ILC (indice des loyers commerciaux) et de l'ILAT (indice des loyers des activités du tertiaire) pour la révision triennale et pour le loyer de renouvellement plafonné (C. com., art. L. 145-34),

- le régime des charges (C. com., art. L. 145-35 à L. 145-37 et L. 145-40-2),

- les règles concernant la déspécialisation (C. com., art. L. 145-47 et suiv.),

- la liberté de céder le fonds de commerce (C. com., art. L. 145-16),

- résiliation triennale (C. com., art. L. 145-4),

- le droit à l'indemnité d'éviction (C. com., art. L. 145-14 et suiv.),

- la forme du congé (acte d'huissier). - (C. com., art. L. 145-9),

- les règles concernant la clause résolutoire (C. com., art. L. 145-41 et suiv.),

- les intérêts portant sur le dépôt de garantie lorsque le bailleur détient plus de deux termes de loyer (C. com., art. L. 145-40).

Annexes :

- État des lieux

- Annexe environnementale pour les surfaces ⩾ à 2000 m2 (C. env., art. L. 125-9 et CCH, art. D. 174-19 et art. D. 174-20),

- Inventaire des charges, impôts, taxes et redevances (C. com., art. L. 145-40-2),

- Liste des travaux réalisés depuis 3 ans et ceux prévus pour les 3 années à venir (C. com., art. L. 145-40-2),

- Diagnostic de performance énergétique (DPE). - (CCH, art. L. 126-23 à L. 126-35),

- État des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) de moins de 6 mois (C. env., art. L. 125-5),

- Normes de copropriété ou règlement intérieur le cas échéant,

- Le diagnostic technique amiante doit être tenu à jour et mis à disposition du locataire par le propriétaire.