Crise immobilière : panorama des différents outils juridiques à mobiliser pour redynamiser les transactions immobilières

Résultat de la hausse rapide des taux d'intérêt et de l'augmentation des coûts de construction liée à l'envolée des prix des matières premières, la crise immobilière à vue le nombre de transactions immobilières chuter de 18% entre 2022 et 2023. De nombreux ménages n'obtiennent pas leur prêt immobilier. Dans cette conjoncture, le contrat de location-accession apparaît comme une solution protectrice pour les futurs acquéreurs confrontés à ces difficultés. En effet, ce contrat vise à décaler l'achat tout en leur permettant de se loger et d'optimiser leur apport.

Découvrez les caractéristiques du contrat de location-accession dans l'article qui lui a été consacré au sein du dossier  "L’immobilier face à la crise" de la revue Actes Pratiques et Ingénierie Immobilière n° 2, Avril-mai-juin 2024

La location-accession : un moyen de jouir de son logement tout en préparant progressivement son acquisition

Etude par Claire-Marie Dubois-Spaenlé avocate associée, Seban & Associés et Clothilde Castellarnau avocate, Seban & Associés

Dans un contexte de crise immobilière, le contrat de location-accession apporte une solution protectrice aux futurs acquéreurs en leur permettant de concilier occupation du logement et constitution d’un apport personnel.

La récente revalorisation des plafonds pour l’accès au prêt social de location-accession a ouvert l’accession sociale à davantage de ménages et a ainsi donné un nouvel élan à ce contrat.

1. - Il est de plus en plus difficile de devenir propriétaire de son logement.
Les taux d’intérêt et les coûts de construction augmentent.
Acquérir devient cher.
Les banques sont frileuses et exigent un apport financier difficile et parfois même impossible à réunir.

La loi n° 84-595 du 12 juillet 1984, à l’origine du contrat de location-accession complétée par des textes plus récents, apporte une solution protectrice aux futurs acquéreurs confrontés à ces difficultés en leur permettant de concilier occupation du logement et constitution d‘un apport personnel.

2. - Dans de nombreux cas, les logements concernés par le contrat de location-accession sont financés par un prêt social de location-accession (PSLA). Le projet de location-accession s’adresse alors aux personnes dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds de ressources.

Le dispositif du PSLA leur donne des garanties et protections importantes. Il ouvre également droit à une TVA à taux réduit de 5,5 % ainsi qu’à une exonération de taxe foncière pendant 15 ans .

Dans un souci de répondre à la crise et particulièrement à celle du logement, l’arrêté du 11 décembre 2023 Note 4 a modifié les modalités de revalorisation des plafonds, permettant ainsi que l’accession sociale soit ouverte à davantage de ménages et a ainsi donné un nouvel élan au contrat de location-accession.

3. - Nous verrons que la location-accession s’apparente à fois à la vente et à la location, tout en restant un contrat spécifique (1). Il comporte pour chacune des parties, des droits et obligations et se présente globalement comme très protecteur pour le futur accédant (2). Nous analyserons comment il prend fin et quels sont les risques pour l’occupant qui ne lève pas l’option (3).

La location-accession, un contrat original

4. - L’article 1 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 donne une définition très complète du contrat de location-accession, qui permet d’avoir une première compréhension de son fonctionnement et de son objectif.

Est qualifié de location-accession et soumis aux dispositions de la présente loi le contrat par lequel un vendeur s'engage envers un accédant à lui transférer, par la manifestation ultérieure de sa volonté exprimée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d'un immeuble moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d'une redevance jusqu'à la date de levée de l'option.

La redevance est la contrepartie du droit de l'accédant à la jouissance du logement et de son droit personnel au transfert de propriété du bien.

On comprend dès lors toute la particularité de ce contrat situé entre la location et la vente.

5. - Bien qu’elle ne le dise pas expressément, la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 a, selon la doctrinen dominante et la jurisprudence de la Cour de cassation, un caractère d’ordre public. Le non-respect de ses dispositions est donc sanctionné par la nullité.

6. - D’utilisation très large, ce contrat peut être consenti par toute personne : particulier, professionnel de l’immobilier (promoteur-constructeur privé, marchande de bien, société d’économie mixte, organisme d’habitations à loyer modéré), pour des immeubles anciens, ou neufs, achevés ou en cours de construction, à condition qu’ils soient affectés à l’habitation ou à un usage mixte professionnel et d’habitation.

7. - Il ne s’agit ni d’un contrat de vente, ni d’un contrat de location complété d’une promesse unilatérale de vente. Vente et location n’y sont pas dissociées. Le contrat de location-accession forme un tout indivisible. On observe, comme l’indique madame Saint-Alary-Houin, un « enchevêtrement » des deux faces de l’opération, la face locative et la face « vente » .

8. - L’aspect dominant reste cependant l’accession à la propriété, l’objectif principal étant qu’à l’issue de la période de jouissance définie par le contrat, le candidat accédant ait la possibilité de lever l’option et d’acquérir le logement.

On retrouve en effet dans ce contrat tous les éléments essentiels de la vente. Bien plus, il constitue pour le vendeur une véritable promesse unilatérale de vendre.

A. - Des caractéristiques similaires au contrat de vente immobilière

9. - Forme et publicité. - Le contrat doit être conclu par acte authentique, le non-respect étant snanctionné par la nullité de l’acte.

L’acte est publié au Service de la publicité foncière . Sauf stipulations contraires, tous les droits et taxes du contrat de location-accession sont à la charge de l’accédant .

10. - Possibilité d’un contrat préliminaire. - Les parties peuvent signer un contrat préliminaire dont la forme et le fond sont également impératifs, toute promesse ne respectant pas ces conditions pouvant être frappée de nullité .

Le contrat préliminaire doit indiquer sa durée et doit préciser que les fonds déposés en garantie seront à la signature du contrat de location-accession restitués à l’accédant ou imputés sur les premières redevances. À défaut de précision, les fonds seront restitués à l’accédant.

Par ailleurs, lesdits fonds ne peuvent excéder 5 % du montant du prix de l’immeuble. Ils sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu’à la signature du contrat de location-accession.

11. - Mentions obligatoires. - Le contrat comprend des mentions obligatoires sur les caractéristiques du bien et énonce les droits et obligations des parties. Enfin, le prix d’acquisition y est déterminé :

Le contrat de location-accession doit préciser :

1° la description de l'immeuble ou de la partie d'immeuble faisant l'objet du contrat ainsi que, en annexes ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l'immeuble ;

2° le prix de vente du bien, les modalités de paiement ainsi que, le cas échéant, la faculté pour l'accédant de payer par anticipation tout ou partie du prix et les modalités de révision de celui-ci, s'il est révisable. Cette révision ne porte que sur la fraction du prix restant due après chaque versement de la redevance ;

3° l'intention de l'accédant de payer le prix, directement ou indirectement, même en partie, à l'exclusion du versement de la redevance, avec ou sans l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les articles L. 312-2 à L. 313-1 du code de la consommation ;

4° la date d'entrée en jouissance et le délai dans lequel l'accédant devra exercer la faculté qui lui est reconnue d'acquérir la propriété ainsi que les conditions de résiliation anticipée du contrat ; …/…

Il doit être notifié par le vendeur à l’accédant, par lettre recommandée avec avis de réception, un mois au moins avant la date de sa signature. Le cas échéant, le règlement de copropriété ou le cahier des charges est joint au projet.

12. - Condition suspensive de recours à un prêt. - Les articles 24 et 25 de la loi du 12 juillet 1984 visent l’hypothèse où le futur accédant recourt à un prêt, et précisent que comme en matière de vente « le transfert de propriété est subordonné à la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assurent le financement. Cette condition doit être réalisée à la date d’exigibilité du paiement …/… ».

Attention :

Les locataires accédants peuvent souscrire le prêt qu’ils souhaitent. Ils peuvent aussi poursuivre le PSLA et également avoir recours à un prêt action logement (PAL) ou un prêt à taux zéro.

L’article 25 de la loi est particulièrement protecteur du futur accédant qui décide d’acquérir sans prêt. En effet, dans ce cas, si le contrat de location-accession ne comporte pas la mention manuscrite de la main de l’accédant ou de son mandataire par laquelle il « reconnaît avoir été informé que s’il recourt néanmoins à un prêt il ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 24 », et qu’un prêt est néanmoins demandé, il pourra bénéficier de la condition suspensive de l’article 24 précité.

13. - Droit de préemption. - Comme en matière de vente, le contrat de location-accession est soumis au droit de préemption urbain. Ce dernier doit être purgé avant la signature du contrat de location-accession et non pas au moment de la signature de l’acte authentique constatant le transfert de propriété (C. urb., art. L. 213-1, 4°. – Et CCH, art. L. 411-2).

14. - Indemnité. - Lorsque le transfert de propriété n’a pas lieu du fait de l’accédant, une indemnité est allouée au vendeur, sauf dans les hypothèses de résiliation du contrat pour inexécution des obligations du locataire-accédant, ou lorsque le contrat de location-accession porte sur un logement financé par un PSLA.

Cette indemnité prévue à l’article 11, alinéa 2 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 n’est pas sans rappeler le dédit pratiqué en matière de promesse de vente.

Elle est en effet destinée à réparer le préjudice subi par le vendeur en raison de l’immobilisation en pure perte de son bien.

L’indemnité est cependant assez faible puisqu’elle ne peut pas dépasser 1 % du prix de l’immeuble.

15. - On retiendra que le contrat de location-accession constitue pour le vendeur une véritable promesse unilatérale de vendre. Ce n’est que lorsque l’accédant se portera acquéreur en levant l’option, réalisant ainsi la rencontre des volontés, qu’il y aura transfert de propriété.

Jusqu’au moment de la levée d’option, le contrat de location-accession comporte certains aspects du contrat de bail.

B. - Des caractéristiques similaires au contrat de bail

16. - L’occupation préalable du bien immobilier ne se comprend que dans la perspective de son acquisition, il doit exister entre les deux un lien indivisible.

C’est pourquoi le droit commun du louage d’ouvrage ne lui est pas applicable, ni celui des contrats spéciaux et notamment la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation et mixtes.

Néanmoins, la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 s’inspire largement du louage d’ouvrage, tout en gardant une part d’originalité.

17. - Droit de jouissance. - Il est essentiel de retenir que la jouissance préalable constitue un élément fondamental du contrat, comme l’indique l’article 1 de la loi du 12 juillet 1984. Sans cette jouissance préalable, la qualification de la location-accession ne peut être retenue.

18. - Redevance. - Tout d’abord, la loi du 12 juillet 1984 prévoit en son article 1 que la jouissance est à titre onéreux. En matière de location-accession, on ne parle pas de loyer mais de redevance.

Si cette rémunération ne peut être supprimée ni ramenée à l’euro symbolique pour toute la période, les parties peuvent cependant convenir de la réduire, voire de la supprimer pendant une courte période, sans que cela ne constitue une fraude à la loi. C’est le cas lorsque l’accédant est encore redevable d’un loyer et ne peut, sans cette facilité accordée par le vendeur, se lier immédiatement à lui par la signature du contrat de location-accession.

La redevance se divise en deux fractions, l’une constitue la contrepartie de la jouissance du bien destiné à être acquis, l’autre correspond au paiement anticipé du prix du logement.

La partie correspondant à la contrepartie de la jouissance des lieux demeure donc acquise définitivement au propriétaire, quelle que soit la décision finale du futur accédant. Ce montant doit être suffisant pour assurer l’équilibre du contrat avant le transfert de propriété.

Remarque :

Il est important que le montant de la redevance soit fixé de manière que lors de la levée d’option, l’accédant n’ait pas à faire face à un taux d’effort de financement beaucoup plus élevé, car cela pourrait avoir un effet dissuasif et l’amener à renoncer à acquérir le logement.

19. - Aide. - Pour permettre aux personnes disposant de ressources modestes de pouvoir envisager ce type d’opération, le décret n° 84-1160 du 21 décembre 1984 a étendu le droit à l’aide personnalisée au logement (APL) aux titulaires d’un contrat de location-accession faisant l’objet d’un prêt aidé par l’État. L’APL est calculée selon le barème accession sur la base de la redevance. Elle est versée entre les mains du vendeur en tiers payant pour le compte de l’accédant.

20. - Durée. - Le contrat est à durée déterminée. La fixation de la période de jouissance est laissée à la libre décision des parties. Elle devra néanmoins être cohérente avec le but poursuivi par le contrat, c’est-à-dire permettre au locataire accédant de constituer l’épargne nécessaire lui permettant d’acquérir le logement.

On notera que la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 fait référence à la durée du contrat de manière détournée, en indiquant à l’article 5, 4°, que le contrat de location-accession précise « la date d’entrée en jouissance » et « le délai dans lequel l’accédant devra exercer la faculté qui lui est reconnue d’acquérir la propriété ».

La date d’entrée en jouissance est une mention obligatoire. Elle correspondra très souvent à la date de signature du contrat de location-accession, ou se situera à une date très proche.

Conseil pratique :

Signalons que dans le cas de la signature d’un contrat préliminaire, une entrée en jouissance anticipée présente, en pratique, le risque que le vendeur soit confronté à un co-contractant qui ne veut plus signer le contrat de location-accession et qui revendique le bénéfice d’une occupation locative relevant de la loi du 6 juillet 1989, n° 89-462.

Il est donc recommandé de faire correspondre l’entrée en jouissance avec la signature du contrat de location-accession.

La fin de la période de jouissance correspondra à la date limite fixée pour la levée d’option.

2. Bilan des droits et obligations des parties, la protection du locataire-accédant en fil conducteur

A. - Les droits des parties

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